ソウル都心の老朽住宅地区再生問題
東亜日報が特集しているこの話。
韓国を歩いていて、こうしたかつてのニュータウン的なところの老朽住宅群を見ることはないではないので、興味深く読めます。
[프리미엄 리포트]벽 갈라진 집 곳곳 방치… 떠날 곳 못찾은 서민만 남아
우경임기자 , 이철호기자 입력 2015-08-10 03:00:00 수정 2015-08-10 03:46:05[도심 주택이 늙어간다]서울 25개區 노후주택 실태는
서울 성북구 정릉동 중턱에 위치한 스카이아파트 전경. 전면 재개발이나 재건축을 할 경우 사업성이 떨어지고 이주민 대책도 마땅치 않은 탓에 동네 전체를 슬럼화하는 ‘주범’으로 전락했다.
스카이아파트 앞에 내걸린 출입금지 안내판. 주민 대피가 시급하지만 여전히 일부 주민이 살고 있다. 신원건 기자서울 성북구 정릉동의 스카이아파트도 처음에는 고급 주거지였다. 당시에는 4, 5층짜리 연립주택이 신주거지로 인기를 모았다. 주채순 씨(77·여)는 1977년 당시 1500만 원에 아파트를 사서 입주했다. 주 씨는 “그때까지만 해도 정릉 일대에서 여기만큼 좋은 집이 없었다”고 회상했다. 하지만 지금은 떠나고 싶어도 그럴 수가 없다. 3000만 원 융자 지원을 받아 이사를 하더라도 갚을 길이 막막하다. 임대주택에서 낼 임차료조차 감당할 자신이 없다. 주 씨를 포함해 이곳에 남은 주민 대부분은 형편이 어려운 노인이다.
○ 강북 구도심에 몰린 노후 주택
스카이아파트를 비롯해 서울 저층 주택 가운데 72.3%는 20년 이상 된 노후 건물이다. 서울 25개 자치구 가운데 20년 이상 된 저층 주택이 많은 곳은 성동구(86.3%), 동대문구(82.6%), 중랑구(81%) 순이다. 모두 2008년부터 부동산 경기 침체의 직격탄을 맞아 재개발·재건축 사업이 멈춘 곳이다.
서울에는 무려 683곳이 재개발과 재건축 뉴타운으로 지정됐었다. 이 가운데 245곳(36%)이 해제됐다. 본격적으로 뉴타운 출구전략이 언급된 이후인 2012∼2014년에만 184곳이 해제됐다. 남아 있는 구역도 사실상 사업 추진이 어려워졌다. 올 4월 서울시가 나머지 구역 가운데 사업 추진위원회가 있는 327개를 전수 조사했더니 절반 이상은 사업이 정체되거나 진행이 어려운 것으로 나타났다. 주민 간 이해관계가 달라 사업에 진척이 없거나 사업성이 낮아 나서는 시행사가 없기 때문이다.
국내 주택의 평균 수명은 약 27년으로 다른 나라에 비해 매우 짧다. 주택 수명은 기존 건물이 지어진 때부터 새로운 건물을 짓기까지의 기간이다. 한국은 미국(71.95년), 프랑스(80.23년) 등의 3분의 1, 일본(54.25년)의 절반 수준이다. 서울에는 지은 지 30년 이상 돼 사실상 ‘수명을 다한’ 저층 주택이 34.9%나 된다.
오래돼 낡은 주택의 보수가 미뤄지면 사람이 떠난다. 일자리가 사라지고 교육 여건도 나빠진다. 다시 사람이 떠나고 주택은 비어 가는 악순환이 일어난다. 실제로 서울 곳곳의 정비 사업이 줄줄이 중단되면서 빈집이 늘어나고 있다. 서울시엔 1만5000여 채에 이르는 것으로 추정된다. 마을뿐 아니라 지역 전체가 점차 ‘슬럼화’되는 것이다.
○ 한국형 도시 재생 가능할까
1980년대 이후 도시화에 따른 주택난을 해결하기 위해 신도시가 대거 개발됐다. 반면 주택 공급과 기반 시설 투자가 멈춘 구도심은 점점 쇠락했다. 이른바 ‘쇠퇴하는 도심’이 곳곳에 나타나고 있다. 이들 지역은 농촌보다 열악하다.
국토교통부에 따르면 쇠퇴하는 도심의 노후 주택 비율은 56.4%로 농어촌(55.8%)보다 높다. 사회복지시설이나 문화체육시설도 농어촌보다 오히려 적었다. 이런 지역에 단순히 주택을 새로 짓거나 수리한다고 근본적 문제가 해결되지 않는다. 학교가 없고, 편의시설이 없고, 교통이 불편한 곳에 새 아파트가 들어선다고 사람들이 돌아오지는 않는다.
먼저 부동산 버블을 겪었던 선진국 역시 도심 노후 주거지에 빈집이 늘면서 슬럼화되는 과정을 겪었다. 실업 홀몸노인 보육 건강 범죄 등 사회적 문제가 동반됐다. 이에 대안으로 등장한 것이 도시 재생이다. 일본 시가(滋賀) 현 나가하마(長濱) 시, 영국 런던 템스 강변 코인스트리트 등은 낙후된 공장 및 주택 리모델링과 함께 콘텐츠를 개발해 관광객을 모으는 경제적 효과까지 얻었다.
한국은 2013년 ‘도시재생법’을 제정했다. 한국형 도시 재생은 아파트 건설 위주의 개발을 버리면서 낙후된 구도심을 살려야 한다. 또 ‘베드타운’이 아닌 일자리 창출 등 지속적 자생이 가능한 지역으로 만들어야 한다. 다른 나라보다 훨씬 복잡한 과제를 안고 있다. 현재는 서울 강북 등 일부 지역의 문제이지만 시간이 지나면 강남과 신도시도 마주해야 하는 문제다.
서울시 관계자는 “저성장 시대에는 대규모 개발을 하고 싶어도 할 수가 없다. 이제 동네를 고쳐 가며 사는 방식으로 개발 패러다임이 바뀌어야 한다”고 말했다.
우경임 기자·이철호 기자
築20年で「老朽建物」と定義されてしまうあたりは、上海や北京など中国都市部の集合住宅を思わせます。メンテナンスの問題と建物そのものの問題、両方あるんでしょうね。
ともあれ、1970年代や80年代の韓国を直接知らない者として、当時の空気を感じることのできるこうした建物に興味が湧かないはずがありません。
[프리미엄 리포트]“인구 분산” 1970년대 강남 개발 “균형 발전” 2002년 뉴타운 사업
이철호기자 입력 2015-08-10 03:00:00 수정 2015-08-10 03:06:33[도심 주택이 늙어간다]서울 도시개발의 역사
서울의 도시 개발은 급격한 인구 증가와 궤적을 함께한다. 산업화가 본격적으로 닻을 올린 1960년대 서울의 인구는 2년마다 50만 명씩 늘어났다. 이는 당시 미국 보스턴 인구 규모와 맞먹는 수준. 서울로 흘러들어온 이주민들은 대부분 상·하수도도 제대로 갖추지 않은 무허가 판잣집을 짓고 살았다. 1970년 서울시 통계에 따르면 서울지역 주택 32.2%가 판잣집일 정도로 불량주택 문제가 심각했다.
4대문 안을 포함한 한강 이북 지역(강북)에 몰린 인구를 분산하기 위해 개발된 곳이 바로 당시 영동(영등포 동쪽이라는 뜻)이라고 불리던 ‘강남’이다. 재미있는 것은 강남 개발의 배경에 ‘안보 목적’이 작용했다는 것. 양재섭 서울연구원 연구위원은 “1968년 1·21 청와대 습격사건을 계기로 정부와 시민들이 ‘강북은 위험하다’는 인식을 갖기 시작했다”며 “이 때문에 상대적으로 안전한 강남으로 이사하자는 붐이 불었다”고 말했다.
반대로 강북에는 학교 학원 결혼식장 등 이른바 ‘인구 집중 유발시설’의 설치를 제한하는 강력한 인구 억제 정책이 실시됐다. 경기고와 경기여고 등 명문고와 법원 검찰청 같은 공공기관의 강남 이전도 정부의 강남 개발 촉진책에 따라 강행됐다.
하지만 1980년대 후반 강남마저도 포화 상태에 이르렀다. 1988년 서울 인구가 1000만 명을 돌파한 것. 이때부터 5개 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동)를 중심으로 주거 기능 위주의 ‘베드타운’이 서울 주변에 우후죽순 들어섰다. 당시 대한주택공사와 한국토지공사 등이 신도시 개발을 주도했다. 부동산 투기 논란이 일부 계층뿐 아니라 중산층 등 사회 전반으로 확대된 것도 바로 이 시기다.
1990년대에는 ‘균형발전’의 목소리가 높아졌다. 고건 전 서울시장이 취임 초부터 ‘강남북 균형발전론’을 들고 나선 것이다. 이때부터 강북 각지에 산재한 30년 이상 된 노후 주거지를 일괄적으로 부수고 다시 짓는 식의 재개발, 재건축이 대대적으로 추진됐다. 그 정점이 바로 2002년부터 서울시가 추진한 ‘서울 뉴타운 사업’이다. 양 연구위원은 “서울은 사람 나이로 따지면 중년기에 접어들었다”며 “전면 철거를 전제로 한 뉴타운식 개발보다는 전통과 커뮤니티를 보존할 수 있는 도시 재생이 현 시점의 서울에서는 더 적합하다”고 평가했다.
이철호 기자
[프리미엄 리포트]주택이 늙어 동네 죽는다
우경임기자 , 이철호기자 입력 2015-08-10 03:00:00 수정 2015-08-10 10:54:40서울 4층이하 주택 72%가 지은지 20년 넘어
재개발 난항에 슬럼화 가속… 정비 대안 시급
“서울에 이런 집이 남아 있다니….”
1969년에 지은 서울 성북구 정릉3동 언덕 위 스카이아파트. 지난달 찾아간 스카이아파트는 세월을 혼자서만 맞은 듯했다. 외벽은 여기저기 갈라졌고 녹슨 철근은 끊긴 채로 벽면 밖으로 튀어나왔다. 손으로 벽체를 훑자 새하얀 시멘트 조각과 가루가 우수수 떨어져 나왔다. 스카이아파트는 이미 20년 전 건물안전점검에서 재난위험 최하등급인 E등급을 받았다. 서울 성북구는 이 아파트 5개동 가운데 붕괴 위험이 가장 컸던 1개동만 먼저 철거했다. 남은 4개동에는 16가구가 살고 있다.
정릉3동 한복판에 위치한 스카이아파트의 재개발 지연은 동네 전체의 슬럼화를 불러왔다. 낡은 집들만 남아있고, 도로에는 가로등조차 찾아보기 힘들었다. 주거환경이 낙후되자 사람들은 떠나갔다. 이곳에서 만난 한 주민은 “흉물(스카이아파트)이 떡하니 서 있으니 동네 전체가 죽는 건 당연지사”라고 말했다.
스카이아파트는 2000년대 들어 불기 시작한 ‘개발 광풍’이 지나간 뒤 쇠락해 가는 서울 도심의 모습을 보여주는 사례다. 서울시내 단독주택과 연립주택, 다가구, 다세대 등 4층 이하의 저층 주거지 가운데 72%(2014년 말 기준)가 지어진 지 20년이 넘었다. 한국의 주택 수명은 평균 27년. 인구 고령화 못지않게 ‘주택 고령화’도 갈수록 심각해지고 있는 것이다.
그러나 지방자치단체나 건설업체, 개인들은 여전히 재개발의 ‘신기루’에 홀려 도심 슬럼화를 방치하고 있다. 현재 서울 저층 주거지(111km²)에는 약 164만 가구가 살고 있다. 이들 지역은 재개발 재건축이 지연되거나 무산되면서 교통 위생 등의 주거환경이 급격히 악화되고 있다. 빈집이 늘어나 우범지대로 전락하기도 한다. 한꺼번에 모든 건물을 부순 뒤 고층아파트를 세우는 방식이 실패로 돌아간 만큼 새로운 재개발 대안을 찾아야 할 시점이다.
김호철 단국대 교수(한국도시재생학회장)는 “노후 주택을 방치하면 동네 전체가 슬럼화된다”며 “이런 경험을 먼저 한 영국 일본 등은 소규모 정비와 함께 해당 지역에 맞는 소프트웨어 개발을 하는 도시재생을 선택했다”고 말했다.
우경임 기자·이철호 기자
東亜日報的にもソウル市的にも、また地域住民的にも、ここでの関心は「都市再生」に向かっているのですが、外野的にはそうした事業が着手される前の今の状況を、できるだけ五感で感じておきたいところです。
